Brak księgi wieczystej

Data opublikowania: 24 kwietnia 2017

Księga wieczysta jest bardzo istotnym dokumentem umożliwiającym sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Przejrzenie jej treści jest zwykle jednym z pierwszych etapów transakcji kupna-sprzedaży. Zdarzają się jednak nieruchomości, dla których księga wieczysta nie jest prowadzona. Nie oznacza to, że ich kupno jest niemożliwe – jednak trzeba wiedzieć, na co zwrócić uwagę.

Jedną z możliwych sytuacji, gdy brakuje księgi wieczystej, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przy którym zakładanie księgi nie jest wymagane. Inna występuje wtedy, gdy mieszkanie zostało wyodrębnione z innego, większego. Niektóre nieruchomości gruntowe na terenach wiejskich również nie mają ksiąg wieczystych.

Nowe prawo budowlane

Oczywiście najkorzystniejsza dla kupującego jest sytuacja, gdy księga wieczysta została założona. Można wtedy w niej sprawdzić, czy sprzedający jest faktycznym właścicielem nieruchomości, czy osoby trzecie nie mają do niej praw i czy nie jest ona obciążona finansowo. W dodatku istnieje tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że w przypadku rozbieżności między zapisami w księdze a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości rozstrzyga się je na korzyść nabywcy.

W przypadku braku księgi wieczystej sprawdzenie stanu prawnego jest trudniejsze, ale nadal możliwe. Musimy potwierdzić prawo sprzedającego do dysponowania nieruchomością. Podstawą tego może być np. akt notarialny, postanowienie sądowe o nabyciu spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu, akt własności ziemi, akt nadania czy umowa przeniesienia własności gospodarstwa. Wymagajmy też od właściciela nieruchomości zaświadczenia z sądu, że faktycznie księga wieczysta nie jest prowadzona. Jeśli zamierzamy kupić dom lub działkę, zapoznajmy się też z wypisem z rejestru gruntów i budynków.

Jeśli chodzi o obciążenia prawami osób trzecich, niestety trzeba poprzestać na deklaracji sprzedającego, że takowych nie ma. Jednak możemy dodatkowo się zabezpieczyć przez odpowiednie sformułowanie postanowień umownych – np. kary umowne czy poddanie się egzekucji, jeśli się okaże, że nieruchomość ma wady.

Mimo wszystko najlepiej jest zażądać od sprzedającego, by założył księgę wieczystą. Może to potrwać kilka miesięcy, ale z drugiej strony będzie nas chroniła wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeśli jednak bardzo zależy nam na czasie, brak księgi wieczystej może być podstawą do negocjowania korzystniejszej ceny nieruchomości. Można też założyć księgę wieczystą przy okazji nabycia nieruchomości – wówczas wniosek o jej założenie zostaje zawarty w akcie notarialnym.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *