Kiedy bank może odmówić kredytu hipotecznego?

Data opublikowania: 26 kwietnia 2018

Uzyskanie kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników składających się na tzw. zdolność kredytową wnioskodawcy. Jeśli nie spełniamy określonych kryteriów, możemy niestety otrzymać decyzję odmowną. Szczegółowe elementy tzw. scoringu kredytowego bywają tajemnicą banków, lecz istnieją pewne stałe kryteria brane pod uwagę przy ocenie. Warto wiedzieć, z czego składa się analiza kredytowa i co banki biorą pod uwagę, a być może zwiększymy swoje szanse na kredyt.

Obecnie można otrzymać kredyt jedynie w walucie, w której otrzymuje się dochody. Ograniczenie to zostało wprowadzone wskutek negatywnych doświadczeń tzw. frankowiczów, czyli osób, które zaciągnęły kredyty we frankach szwajcarskich w czasach, gdy takie kredyty były dostępne i wydawały się korzystne. Jednak wskutek znacznego wzrostu kursu franka osoby te znalazły się w trudnej sytuacji, gdy saldo ich kredytów w dość krótkim czasie wzrosło o kilkadziesiąt procent. Dlatego jeśli składamy wniosek o kredyt w innej walucie niż nasze zarobki, zostanie on odrzucony.

Rekomendacja S

fot. Adam88x/bigstockphoto.com

Od 2017 r. wymagane jest 20% wkładu własnego. Niektóre banki zezwalają na 10%, jeśli zabezpieczymy brakujące 10% w inny sposób (np. ubezpieczeniem). Jednak póki nie posiadamy chociaż 10% wartości nieruchomości, nasz wniosek nie zostanie rozpatrzony pozytywnie.

Ważne jest stabilne źródło dochodów, a więc najlepiej zatrudnienie na umowę o pracę na czas nieokreślony. Banki mogą niezbyt przychylnie podchodzić do wniosków osób zatrudnionych na umowy cywilnoprawne lub czasowe (zwłaszcza krótkoterminowe). Działalność gospodarcza jest również uznawana za mniej stabilne źródło dochodów niż etat, więc banki mogą zaostrzać kryteria wobec przedsiębiorców.

Bierze się pod uwagę również staż pracy. Minimalny staż potrzebny do otrzymania kredytu hipotecznego jest przez banki ustalany indywidualnie. Zwykle zależy on też od formy zatrudnienia. Przykładowo, minimalny staż pracy na etacie wymagany w niektórych bankach może wynosić 3 miesiące, a w przypadku własnej działalności czy umowy cywilnoprawnej bywa to już 6 czy 12 miesięcy.

Dochody powinny być też udokumentowane, a więc nie liczy się praca „na czarno”. W sytuacji, gdy część wynagrodzenia była płacona zgodnie z umową, a część „pod stołem”, liczy się tylko kwota z umowy. Nie liczą się także świadczenia socjalne, gdyż są one zwykle przyznawane jedynie na określony czas, więc zdaniem banków nie są dość pewne.

Znaczenie może mieć także sektor zatrudnienia. Niektóre branże są uznawane za bardziej ryzykowne niż inne ze względu na możliwość upadłości czy częste przypadki braku płynności finansowej. Należą do nich np. turystyka, gastronomia czy transport. Nie znaczy to, że zatrudnienie w którejś z tych branży automatycznie przekreśla szanse na kredyt – sytuacja danej firmy rozpatrywana jest indywidualnie.

Problemem może być również zła historia kredytowa w BIK. Przeszłe zaległości w spłacaniu rat i pożyczek mogą utrudniać uzyskanie kolejnych kredytów. Źle widziane są też tzw. chwilówki. Jednak historia w BIK sprawdzana jest do 3 lat wstecz, więc wcześniejsze opóźnienia mogą nie być brane pod uwagę.

Kolejnym kryterium oceny jest wiek wnioskodawcy. Zwykle banki zakładają, że większe ryzyko stanowią osoby bardzo młode i w podeszłym wieku. W tym pierwszym przypadku wnioskodawca ma nieraz jeszcze dość niskie i mało stabilne dochody. W drugim – zachodzi obawa, że wnioskodawca jako emeryt może mieć problemy finansowe czy po prostu nie dożyć zakończenia spłaty. Dlatego bierze się pod uwagę wiek kredytobiorcy w momencie przewidywanego zakończenia spłaty. Bank może przyjąć, że np. wiek ten ma wynieść maksymalnie 70 lat, więc 60-latek nie otrzyma już kredytu rozłożonego na 20 lat.

Niezbyt dobrze widziana jest także zbyt duża liczba wniosków kredytowych składanych jednocześnie. Niektórzy wnioskodawcy zakładają, że jeśli złożą wnioski w 10 różnych bankach, to jest większa szansa, że w którymś uda im się dostać kredyt. Tymczasem kolejne zapytania kredytowe mogą prowadzić do obniżenia scoringu w BIK.

Przeszkoda może też być związana z nieruchomością, która ma być zabezpieczeniem kredytu. Przykładem jest zbyt zawyżona wycena. Jeśli bank stwierdzi, że deklarowana wartość nieruchomości odbiega od realiów rynkowych, może ją zakwestionować. Niezbyt korzystnie wypadają też nieruchomości w złym stanie technicznym – zachodzą tu obawy, czy w razie konieczności sprzedaży znajdą się chętni.

Innym utrudnieniem jest niekorzystny stan prawny nieruchomości, sprawiający, że trudno byłoby ją sprzedać w razie problemów ze spłatą kredytu. Szczególnie źle widziane jest dożywocie, czyli prawo innej osoby do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości oraz zapewnienia utrzymania przez zobowiązanego (nabywcę nieruchomości). Komplikuje sytuację także służebność osobista, czyli korzystanie z nieruchomości przez inną osobę w określonym zakresie (np. prawo przechodu czy przejazdu).

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *