Na czym polega współwłasność nieruchomości?

Data opublikowania: 4 maja 2017

Współwłasność to odmiana własności, gdy ta sama rzecz (np. nieruchomość) należy do więcej niż jednej osoby. Polskie prawo wyróżnia współwłasność łączną (nie ma określenia udziałów) i współwłasność ułamkową (udział współwłaściciela określony ułamkiem).

Współwłasność dotyczy konkretnej rzeczy (np. budynku, lokalu, działki), a nie rzeczy zbiorowej (np. przedsiębiorstwa). Przy tym wszystkim współwłaścicielom przysługują takie same prawa – nie ma możliwości, by jedna z nich miała prawo własności, a inna prawo użytkowania wieczystego.

nowe prawo

perhapzz/bigstockphoto.com

Rodzaje współwłasności

Jak wspomniano, współwłasność może być określona ułamkami wyrażającymi udziały poszczególnych współwłaścicieli. Nie oznacza to fizycznego wyodrębnienia części rzeczy, której dotyczy, lecz zakres uprawnień tego współwłaściciela. Współwłasność ułamkowa może powstać wskutek umowy, testamentu czy otwarcia spadku.

Z kolei współwłasność łączna powstaje w ściśle określonych sytuacjach, takich jak wspólność małżeńska, wspólność umowna oraz udział wspólników spółki cywilnej, jawnej i komandytowej w rzeczach wniesionych do majątku spółki. Jest ona bezudziałowa (udział nie jest określony co do wielkości), a każdy współwłaściciel dysponuje takim samym prawem do rzeczy.

W prawie polskim regułą jest własność przysługująca jednemu podmiotowi, więc współwłasność uznaje się za wyjątek, a co za tym idzie, stan przejściowy. Inaczej jest w przypadku współwłasności przymusowej, której nie można znieść – musi ona istnieć przez cały czas trwania stosunku prawnego będącego jej podstawą. Współwłasność przymusowa występuje przy odrębnej własności lokali połączonej z udziałem we własności gruntu i częściach wspólnych budynku.

Zniesienie współwłasności

Jeśli współwłasność nie jest przymusowa, jednym z podstawowych uprawnień współwłaściciela jest żądanie jej zniesienia. Uprawnienie to się nie przedawnia i nie można się go zrzec. Nie trzeba uzasadniać żądania zniesienia współwłasności. Jeśli współwłaściciele są jednomyślni co do zniesienia współwłasności, mogą podpisać umowę – w przypadku nieruchomości musi się to odbyć u notariusza. Jednak jeśli nie ma jednomyślności, współwłaściciel, któremu zależy na zniesieniu współwłasności, musi założyć sprawę w sądzie. Jednak możliwe jest zawarcie ugody sądowej między współwłaścicielami już w trakcie trwania postępowania.

Zniesienie współwłasności odbywa się zwykle poprzez fizyczny podział rzeczy wspólnej – o ile oczywiście jest to możliwe, jak w przypadku domu, gruntu czy działki. Jak wspomniano, w niektórych sytuacjach nie ma jednak możliwości zniesienia współwłasności – zwłaszcza w sytuacji, gdy chodzi o części wspólne budynku z wyodrębnionymi lokalami, a także w szczególnych przypadkach, gdy podział rzeczy znacząco zmniejszałby jej wartość lub powodowałby jej istotną zmianę. Przy podziale nieruchomości sąd może ustanowić służebności – np. służebność drogi koniecznej w przypadku, gdy jeden z właścicieli podzielonej działki nie ma dostępu do drogi publicznej ze swojej części.

Inną możliwością zniesienia współwłasności jest przyznanie własności określonemu współwłaścicielowi, podczas gdy pozostali otrzymują kwoty pieniężne równe wartości swoich udziałów (spłaty). Może też nastąpić sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pieniędzy między współwłaścicieli (podział cywilny). Jest to rozwiązanie rzadko stosowane, gdyż rzecz wspólna jest zwykle sprzedawana za cenę poniżej wartości, co oznacza straty dla współwłaścicieli.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *