Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Data opublikowania: 27 kwietnia 2017

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r., w znaczący sposób ogranicza możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej. Z jednej strony daje to większą ochronę klientom deweloperów, z drugiej – nabywcy mają mniej podstaw do odstąpienia.

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska ma gwarantować zarówno nabywcy, jak i firmie deweloperskiej, że dojdzie do transakcji nabycia nieruchomości. Dlatego sytuacje, gdy można ją rozwiązać, ograniczają się przede wszystkim do przypadków niezrealizowania umowy przez którąś ze stron. Odstąpienie w przypadku zmiany zdania jest trudne.

Klient może odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy wspomniana umowa lub prospekt informacyjny są wadliwe – nie zawierają wszystkich elementów wymienionych w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (z zastrzeżeniem, że niektóre z nich dotyczą domu jednorodzinnego, a inne lokalu mieszkalnego, więc powoływanie się na te, które nie są związane z nabywaną nieruchomością, jest oczywiście bezzasadne) albo gdy prospekt informacyjny nie został w ogóle dostarczony nabywcy. Może on również odstąpić od umowy, gdy jej treść jest niezgodna z treścią prospektu informacyjnego, z wyjątkiem zmian wprowadzonych za jego zgodną i wyraźnie podkreślonych w umowie. Innym przypadkiem jest niezgodność informacji w prospekcie informacyjnym ze stanem prawnym i faktycznym na dzień podpisania umowy. Jeszcze inna możliwość to nieprzeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Natomiast deweloper ma prawo odstąpić od umowy z klientem, gdy ten nie spełni świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości, które są określone w umowie deweloperskiej. Przy tym należy wystosować do klienta wezwanie w formie pisemnej i dać mu 30 dni na uregulowanie zaległości od dnia doręczenia wezwania. Inna możliwość występuje w sytuacji, gdy klient nie stawi się do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na niego własność bądź do odbioru mieszkania lub domu mimo dwukrotnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni. W obu tych przypadkach zastrzega się, że nie mają one zastosowania, gdy brak płatności bądź niestawiennictwo było spowodowane działaniem siły wyższej.

Co jednak możemy zrobić, gdy nie dotyczy nas żaden z przypadków opisanych powyżej? Prawo nie przewiduje możliwości odstąpienia od umowy w przypadku zmiany planów lub sytuacji życiowej nabywcy. Można jednak próbować dojść do porozumienia z deweloperem. Trzeba jednak liczyć się z tym, że deweloper będzie od nas oczekiwał zapłaty jakiejś części kwoty w zamian za szybkie rozwiązanie umowy. Jeśli deweloper się nie zgodzi, można próbować znaleźć inną osobę, która weźmie na siebie to zobowiązanie, a następnie dokonać cesji umowy deweloperskiej. Cesja oznacza, że inna osoba przejmuje prawa i obowiązki nabywcy określone w umowie.

Aby jeszcze przed podpisaniem umowy zabezpieczyć się przed problemami w razie odstąpienia od niej, można podpisać umowę rezerwacyjną. Jest ona zawierana, gdy strony są poważnie zainteresowane zawarciem transakcji, ale nie mają pewności, czy będą mogły ją sfinalizować. Nabywca może np. obawiać się, że nie dostanie kredytu, a deweloper – że dojdzie do zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Wtedy strony mogą zawrzeć dodatkową umowę (przeważnie na krótko, np. kilka miesięcy), która zobowiązuje dewelopera do powstrzymania się od zawierania umów dotyczących danej nieruchomości z innym klientem, a klientowi daje czas na ostateczną deklarację co do umowy deweloperskiej.

Jak odstąpić od umowy deweloperskiej

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku niewywiązania się dewelopera z jakiegoś zobowiązania umownego wymaga napisania oświadczenia. Należy w nim wskazać przyczyny odstąpienia na podstawie przepisów prawnych lub postanowień umowy. Ponadto nabywca musi się zgodzić na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Dokument taki powinien też zawierać wezwanie do zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę (o ile ma to zastosowanie w danej sytuacji). Jeśli do rozwiązania umowy zachodzi za zgodą obu stron, nabywca musi się liczyć z tym, że nie odzyska wszystkich wpłaconych pieniędzy – a na pewno straci zadatek, jeśli takowy był przewidziany.

Oświadczenie powinno być podpisane w obecności notariusza i złożone w siedzibie lub placówce dewelopera bądź doręczone pocztą za potwierdzeniem odbioru. Czas na odstąpienie wynosi 30 dni (kalendarzowych, nie roboczych) od dnia podpisania umowy deweloperskiej. Zwróćmy uwagę, że liczy się tu data odebrania oświadczenia przez dewelopera, a nie tylko wysłania; musimy więc wziąć na to poprawkę, gdy decydujemy się na wysyłkę pocztą.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *