Prawo odkupu i prawo pierwokupu w sprzedaży nieruchomości

Data opublikowania: 16 kwietnia 2018

Regulacje dotyczące prawa odkupu zawarte są w Kodeksie cywilnym. Zawarcie umowy z zastrzeżeniem prawa odkupu oznacza, że kupujący ma obowiązek zwrotnego przeniesienia własności. Obowiązek ten powstaje w momencie złożenia przez sprzedającego oświadczenia w formie aktu notarialnego o skorzystaniu z prawa do odkupu. Prawo odkupu może być zastrzeżone na rzecz osoby trzeciej. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

Zastrzeżenie prawa odkupu ma charakter zobowiązania umownego. Kupujący odpowiada w przypadku niewykonanie zobowiązania. Sprzedawca nie będzie mógł skorzystać w tej sytuacji z uprawnienia w odniesieniu do osoby trzeciej, która stanie się właścicielem rzeczy na podstawie kolejnej umowy sprzedaży. Przysługuje mu wówczas roszczenie odszkodowawcze od osoby, z którą zawierał umowę.

CoraMax/bigstockphoto.com

Prawo odkupu nie ogranicza prawa własności rzeczy nabywanej przez kupującego, warto jednak wynegocjować niższą cenę sprzedaży.

Jak wynika z art. 593 ust. 1, strony mają dowolność w określeniu terminu, jednakże maksymalny czas istnienia uprawnień sprzedającego to pięć lat. Nie ma możliwości zapisania w umowie dłuższego terminu.

Prawo odkupu rodzi także obowiązki po stronie uprawnionego sprzedawcy. Należy do nich zwrot ceny, kosztu sprzedaży oraz nakładów koniecznych, które zostały poniesione przez kupującego. W przypadku nakładów, które nie były konieczne, sprzedawca zwraca wartość w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.

Cena odkupu może być ustalona przez strony w momencie zawierania umowy. W sytuacji, gdy tak określona cena przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może zażądać jej obniżenia do wartości rzeczy z chwili wykonania prawa odkupu zgodnie z zapisem art. 594 par. 2 KC.

Prawo pierwokupu oznacza, że zbywca nieruchomości ma prawo do pierwszeństwa kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek, gdyby druga strona umowy sprzedała rzecz osobie trzeciej. Może ono wynikać z przepisów prawa lub zawartej umowy. Z tego prawa można skorzystać tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości chce ją sprzedać.

Właściciel nieruchomości zobowiązany jest powiadomić o fakcie chęci sprzedaży osobę uprawnioną do skorzystania z prawa pierwokupu. Osoba uprawniona w terminie miesiąca od otrzymania informacji może złożyć stosowne oświadczenie o chęci skorzystania ze swojego prawa. Takie oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego.

W przypadku, gdy właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, a nie poinformuje o zamiarze sprzedaży osoby z prawem pierwokupu poniesie odpowiedzialność za wynikłą z tego faktu szkodę uprawnionego. W przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana jest z mocy prawa nieważna.

Informacja o zastrzeżeniu prawa odkupu lub pierwokupu można znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *