Umowa pośrednictwa na wyłączność a umowa otwarta

Data opublikowania: 28 września 2017

Umowy pośrednictwa nieruchomości dzielą się na umowy na wyłączność ( z zastrzeżeniem wyłączności, zamknięte) i na umowy otwarte. Przedstawimy tu najważniejsze różnice między tymi dwoma rodzajami umów.

Umowa na wyłączność

Przed 1 stycznia 2014 r. (przed deregulacją zawodu pośrednika) umowa na wyłączność oznaczała, że klient nie mógł zawierać umów o pośrednictwo dotyczących tej samej nieruchomości z innymi pośrednikami. Po 1 stycznia 2014 r. panuje większa dowolność jeśli chodzi o formułowanie klauzul wyłączności w umowach pośrednictwa. Podstawowym założeniem jest, że umowa nie może naruszać przepisów ustawy ani zasad współżycia społecznego. Nie ma natomiast ścisłych uregulowań, co w takiej klauzuli ma się znaleźć – wszystko zależy od ustaleń między pośrednikiem a klientem.

Posrednik w obrocie nieruchomosciami

fot. .shock/bigstockphoto.com

Duże kontrowersje budzą sytuacje, gdy klient pośrednika znajduje nabywcę na własną rękę. Zdarza się, że pośrednik żąda wtedy od niego prowizji. Zapisy umowne o pobieraniu prowizji w takich okolicznościach są niezgodne z art. 385 3 pkt. 22 k.c. Potwierdza to też stanowisko UOKiK z 2015 r. Zgodnie z nim umowa na wyłączność dotyczy samego pośrednictwa, a nie sprzedaży, najmu bądź dzierżawy nieruchomości. Zatem pośrednik może zawrzeć w umowie klauzulę zastrzegającą, że klient nie będzie korzystał z usług innych pośredników. Nie może natomiast oczekiwać, że klient zrezygnuje z samodzielnego zawarcia umowy głównej (sprzedaży, najmu, dzierżawy). Pośrednik nie może też żądać prowizji w sytuacji, gdy sam nie podjął czynności prowadzących do wykonania tejże umowy.

Umowa na wyłączność jest korzystniejsza dla pośredników nieruchomości, gdyż zapewnia im prowizję. Starają się oni więc przekonywać klientów do podpisywania takich umów. W związku z tym pośrednik jest bardziej skłonny inwestować w promowanie nieruchomości, a także będzie starał się sprzedać ją za jak najwyższą cenę – wie, że mu się to opłaci. Poza tym fakt, że ofertą zajmuje się tylko jeden pośrednik, nie oznacza, że będzie ona mniej widoczna, gdyż pośrednik korzysta z najskuteczniejszych dostępnych mu narzędzi.

Umowa na wyłączność ma jednak pewne wady, zwłaszcza z punktu widzenia klienta. Aby ten ją podpisał, musi mieć pełne zaufanie do pośrednika. Jeśli bowiem pośrednik okaże się nierzetelny lub niewystarczająco wywiąże się ze swoich obowiązków, proces sprzedaży może się bardzo przedłużyć lub przynieść klientowi straty. Problemem może być też fakt, że umowę pośrednictwa na wyłączność trudniej jest rozwiązać. Jest ona zawierana na czas określony, a jej wcześniejsze zerwanie skutkuje koniecznością zapłaty kary umownej.

Umowa otwarta

Umowa otwarta polega na tym, że klient ma prawo podpisać umowy pośrednictwa dotyczące tej nieruchomości z dowolną liczbą pośredników. Zawieranie takich umów wynika z ograniczonego zaufania do pośredników, zwłaszcza że nieraz się słyszy o ich nierzetelności. Umowy takie wydają się klientom korzystniejsze, gdyż zakładają oni, że wtedy oferta dotrze do większej liczby potencjalnych nabywców i że szanse na sprzedaż rosną wprost proporcjonalnie do liczby pośredników, z jakimi zostaną zawarte umowy.

Jednak, wbrew powszechnemu przekonaniu, umowa otwarta nie oznacza szybszej i łatwiejszej sprzedaży. Pośrednik jest mniej skłonny inwestować w promocję nieruchomości, gdyż nie ma gwarancji otrzymania prowizji. Czasem jedyną formą promocji jest zamieszczenie ogłoszenia w serwisie. Zdarza się też, że pośrednik ukrywa adresy nieruchomości i dane kontaktowe, gdyż boi się, by oferta nie została przejęta przez innych pośredników i by kupujący na własną rękę nie skontaktował się ze sprzedającym. Intensywne reklamowanie nieruchomości tak naprawdę nie leży więc w jego interesie, gdyż zmniejsza szanse na otrzymanie prowizji.

Wadą umów otwartych jest to, że nieraz prowadzą one do chaosu informacyjnego. Jedną nieruchomością zajmuje się wielu agentów, a każdy z nich niezależnie od siebie przygotowuje oferty sprzedaży bądź najmu i zamieszcza je w serwisach ogłoszeniowych. W związku z tym osoby przeglądające takie serwisy są zdezorientowane, gdy widzą różne informacje na temat tego samego mieszkania, różne zdjęcia i czasem różne ceny.

Plusem jest natomiast łatwość zerwania umowy w sytuacji, gdy klient nie jest zadowolony z usług. Umowy takie są zawierane na czas nieokreślony i nie ma w nich postanowień o karach umownych.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *