Zalety i wady wspólnoty mieszkaniowej

Data opublikowania: 24 września 2018

Pewnie większość z nas słyszała o wspólnocie mieszkaniowej, niemniej nie każdy wie czym ona tak właściwie jest. Ustawa o własności lokali definiuje wspólnotę mieszkaniową jako ogół właścicieli, których lokale należą do określonej nieruchomości.

Oznacza to, że o wspólnocie mieszkaniowej może być mowa jedynie wtedy, gdy posiadamy budynek (albo budynki, które usytuowane są na tej samej działce gruntowej), w którym są co najmniej dwa lokale użytkowe, albo też mieszkalne stanowią odrębną własność. Własność tych lokali wiąże się z konkretnym udziałem we własności nieruchomości wspólnej (elewacja budynku, klatka schodowa, czy grunt na którym znajduje się budynek), a właściciele tworzą wyżej wspomnianą wspólnotę. Wspólnota mieszkaniowa jest tak jakby firmą lub spółką, do której każdy właściciel przystępuje automatycznie i obligatoryjnie w momencie zakupu nieruchomości.

Jakie są plusy i minusy w porównaniu wspólnoty mieszkaniowej z bardzo popularnymi spółdzielniami?

 Plusy

1. Członkowie należący do wspólnoty mieszkaniowej mają pełne prawo własności co do zajmowanych przez siebie lokali. Zatem jeśli wspólnota chce zaciągnąć jakieś zobowiązanie, które miałoby wpłynąć na ogół mieszkańców, wszyscy członkowie muszą wyrazić zgodę,

2. Ogół członków wspólnoty ma prawa do podejmowania decyzji, które dotyczą wspólnoty, niemniej jednak ich głosy mogą mieć odmienną wagę (jest to zależne od wielkości udziałów w nieruchomości). Przykładowo znacznie łatwiej jest zdecydować o wysokości opłat niż w spółdzielni, gdzie mieszkańcy mogą sprawdzić, jakie składniki zawiera czynsz, ale w niewielkim stopniu wpływają na to za co będą dane opłaty,

3. Wymogi formalne, które związane są ze wspólnotą mieszkaniową są dużo mniejsze w porównaniu ze spółdzielnią. Nie istnieje obowiązek wybierania rady nadzorczej czy prezesa, a obowiązek powstania zarządu istnieje tylko w dużych wspólnotach. Dlatego też nie istnieje konieczność wypłacania pensji nadprogramowymi pracownikom, co obniża znacznie koszty prowadzenia wspólnoty.

4. Wymagania, które dotyczą prowadzenia dokumentacji są także prostsze i dużo mniej sformalizowane aniżeli w spółdzielniach mieszkaniowych. Każdy członek wspólnoty ma prawo wglądu do nich.

5. Wspólnota wpływa na wybranie wykonawców, którzy zajmują się naprawami i remontami. Dlatego też można wybrać najbardziej korzystną ofertę. W spółdzielni wybór wykonawcy jest kompetencją zarządu, który nie zawsze dokonuje właściwego wyboru, chociażby ze względu na brak znajomości lokalnego rynku.

Minusy

1. Zarządzanie wspólnotą jest dość czasochłonne i trudne. Aby podjąć odpowiednią decyzję, trzeba chociażby znać przepisy prawa, prowadzić właściwą dokumentację, jak również być zorientowanym w kwestiach budowlanych, co wymaga dużej wiedzy. Dlatego też w niektórych wspólnotach powierza się zarządzanie właściwej firmie zewnętrznej, która jest dodatkowym obciążeniem finansowym wspólnoty.

2. Niemniej jednak wobec firm zewnętrznych trzeba zachować rozwagę i dużą ostrożność. Tak samo jak pseudo pośrednicy nieruchomości, mogą zdarzyć się pseudo zarządcy, jak również zwykli naciągacze.

3. Jakość podejmowanych decyzji zależna jest od składu wspólnoty. Mogą na przykład trafić się osoby, które będą trudne we współpracy, czy myślące wyłącznie o własnych interesach. Nie raz trafiają się również osoby forsujące niewłaściwe decyzje. Jeżeli dodatkowo mają spore udziały, mogą bez problemu doprowadzić do przegłosowania danego projektu.

Jak widać wspólnota mieszkaniowa jest tworem potrzebnym do sprawnego zarządzania nieruchomościami posiadającymi wielu właścicieli. Jest to forma prawna dotycząca nieruchomości, która wiele możliwości i praw, jednak ma również wiele ograniczeń.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *